眾所周知，去年第四季度至今，在“房住不炒”總指揮棒之下，為穩定樓市發展，信貸政策始終保持收緊姿態。據多家研究機構提供的數據顯示，近期惠州樓市信貸環境在一路嚴控的基礎上出現加碼現象。不僅房貸利率持續上行，且包括四大行在內的多家銀行暫停二手房貸業務。

　　信貸政策的持續從嚴，給當前樓市潑上了一盆冷水，即便有“三孩開放”政策的加持，也難以在短期內形成新的購買熱情。據世聯行粵東公司提供的數據顯示，5月以來，惠州樓市整體成交低迷，除“五一”期間的短暫熱鬧之外，近幾周新房網簽量持續走低。而從記者在市場了解到的情況來看，冷熱不均態勢繼續加大，同時，熱點片區樓盤亦有降溫趨勢。

惠州樓市信貸環境收緊，冷熱不均態勢繼續加大。 惠州日報記者周楠 攝

　　房貸利率上調 購房信心下降

　　“兩道紅線”之下，信貸資金監管再趨緊，樓市“銀根”再度緊縮，全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升，嚴查購房首付款來源、熱點城市房貸額度收緊、放貸周期拉長等成為各城市一致表現。以惠州為例，上半年房貸利率從5.2%到5.6%，再到6.0%、6.4%，甚至一度破7%，出現N連漲的情況。

　　據世聯行粵東公司提供的數據顯示，4月以來，惠州14家主流銀行首套、二套房貸利率水平保持高位運行，如中國銀行首套房貸利率為5.7~6.4%，二套房貸利率為6.2~6.8%，其他國有三大行保持相當水平。而個別商業銀行，如興業銀行、華潤銀行，首套房貸利率分別為6.5~7%、6.5~7.5%；二套房房貸利率分別為6.8%、6.8~7.8%。

　　房貸利率居高不下，放貸周期也明顯拉長。據世聯行粵東公司統計，當前惠州房貸額度明顯趨緊，放貸時間普遍為3~6個月，放款時間延長了不少。在有限額度下，銀行更傾向于確保合作樓盤的按揭貸款，對客戶資質要求較以往明顯提高。此外，銀行對購房者審查越來越嚴格，尤其嚴查首期款的資金來源。

　　值得一提的是，根據個人征信、流水等情況的不同，各大銀行的首套首貸利率和放款周期也有所不同，個別銀行出現停貸或暫停收單的情況；此外，二手房貸款辦理難度明顯加大，部分銀行網點還暫停受理二手房貸款業務。

　　房貸利率的上調，直接影響了購房者的購買熱情。如剛需購房者陳源經歷了上半年的房貸利率上調風波后就暫時擱置了買房計劃。他表示，房貸利率上調直接增加了購房成本，“還是明年再看看吧。”

　　樓盤促銷熱火 市場反應冷清

　　購房者消退的購買熱情，映射到市場之上，是各樓盤的冷清景象。記者采訪中發現，相對上一周，近一周的市場再現頹勢，原本分化的格局之下，出現了普遍降溫。

　　如惠灣、博羅市場，即使采用了渠道營銷，依舊成交艱難；而原本因推貨量加劇、規劃利好加持等疊加影響暖意融融的仲愷、金山新城市場，近期也出現降溫態勢。

　　在金山新城幾個熱銷樓盤，多位銷售顧問向記者反映，近期購房者看房的多，成交的少。“基本上每天都有三四批自來客戶，但是這些客戶大都是過來了解一下情況，真正能夠下訂的很少。”一位林姓銷售顧問稱，這些客戶雖然看好片區發展，也看中了樓盤品質，但因為信貸政策的影響，都變得猶豫不決。

　　同樣來自于世聯行粵東公司的一份數據，證實了各銷售顧問的介紹。據統計，5月24日~5月30日，我市商品房網簽2776套，環比下降1.21%，同比下降8.05%，網簽面積25.76萬平方米，環比上升0.24%，同比下降11.74%。

　　記者走訪了解到，因為樓市的整體降溫，一些原先熱點片區的樓盤，一改從前的高冷賣房的姿態，或者深挖品質優勢，或者加大品牌推廣力度，再或者給出難得優惠，積極推出各類營銷活動以尋求出路。

　　如金山新城一熱銷樓盤，最近啟動了渠道營銷，同時還加大了與各流量媒體平臺合作，以提升品牌影響力；而另一樓盤則在月度業績考核的壓力下，給出了難得的讓利優惠，同時還配合落地了送荔枝、送清涼等暖場活動。某即將首開推新的樓盤，更是因為對市場的不確定性，而邀請媒體人士、行業大咖，對市場和政策進行研判分析，以作參考。

　　土拍行情再抬高 區域價值被低估

　　向來走在各行業之前的房企代表，在應對市場時都要聽取一下業內意見，足見當前樓市走勢的云波詭譎。

　　說它熱，其名難負。就連去年疫情嚴控期間都沒有失約的“紅五月”，卻在今年折戟，整個5月銷售慘淡；從前分化態勢下，至少一些熱點片區的表現仍舊可圈可點。如今卻是整體降溫。

　　說它冷，卻也名不副實。與新房市場大相徑庭的是，土拍市場始終熱鬧非凡，不僅成交活躍，且樓面成交價格屢創新高。僅上周全市通過招拍掛就成交了6宗經營性地塊，成交面積約20.23萬平方米，總成交金額約18.9億元。其中，中交集團競得博羅羅陽約12萬平方米建面商住地，樓面價7584元/平方米，溢價97%，躍居目前惠州樓面價Top5。

　　在這種態勢下，外界更加重了對惠州樓市“看不懂”的印象。一位研究惠州房地產多年的業內人士表示，如果從宏觀層面來看惠州樓市其實不難理解當前的冷熱難定，“實際上，當前樓市的冷，并不是真正的冷，而是受政策環境影響的短暫的冷。”

　　該人士介紹，惠州樓市發展歷程中，經歷過幾次的低谷期，除了上世紀90年代初期的泡沫期，近年來印象比較深刻的就是2008年前后、2014年前后的低谷期，“新房產品的去化周期是衡量市場活力如何的一個重要指標。印象中2008年我市去化周期最高達40多個月。”

　　他以當前新房市場的去化周期為例分析，“目前我市新房可售面積約為1900萬平方米，以近12個月的月均銷售量170萬平方米計算，大概需要11個月左右，尚在一個健康合理水平。”

　　而針對土拍市場的熱，該人士認為，無論是從當前的交通配套，還是從產業布局的角度來看，空間充裕、區位核心的惠州在“融灣入圈、雙區驅動”的背景下，發展優勢都很明顯，“目前一大批產業不斷落地，‘豐’字交通框架日漸成型，加上贛深高速通車在即，原本被低估的區域價值正在進行補漲，房企看中惠州未來的發展潛力，加大力度布局這里，毫不奇怪。”