位于秋長街道茶園村的惠州市偉迪包裝有限公司（以下簡稱“偉迪包裝”），引進德利賚精密五金制品(深圳)有限公司（以下簡稱“德利賚公司”）進行合作，原來鐵皮廠房變成了現代化工業廠房，從原來生產泡膠產品改為研發和生產智能設備、精密軸承、精密五金制品，成為惠陽村鎮工業集聚區升級改造的典范項目之一。

　　在高速工業化背景下，地處大灣區的惠陽，毗鄰深莞等先進制造業地區。同時，深莞地區大量優質企業有著外溢需求，在“雙區”驅動和深度融入深圳都市圈的效應下，為惠陽加快承接深圳高端產業外溢帶來了歷史性發展機遇。

　　類似偉迪包裝這樣的企業，散落在惠陽各個低效村鎮工業集聚區，這些原先引領惠陽經濟發展的村級區域，可以說是惠陽工業化進程的縮影。從“來者皆是客”到“畝產論英雄”，惠陽如何告別“村村點火、戶戶冒煙”，開啟產業轉型升級之路？自提出力爭3年完成1萬畝低效村鎮工業集聚區升級改造，時間已過去一年多，惠陽向存量要空間的答卷做得如何？

　　典型

　　針織廠車間改造成芯片封裝測試高端廠房

　　在秋長街道將軍路，一處原來低矮的鐵皮廠房，被高端大氣的現代產業大樓替代，偉迪包裝剛剛完成舊廠房升級改造。這家占地3萬平方米的企業，2019年產值約1500萬元，主要生產泡膠產品，因招工難，加上從事低端制造業，企業發展受限。

　　之后該公司引入德利賚公司合作，以現有土地、廠房、宿舍作價1億元占物業股權70%，德利賚公司出資3000萬元占30%，將現有廠房改造升級后，整體供德利賚公司用于研發和生產智能設備、精密軸承、精密五金制品項目。改造后，容積率由0.54提高至3.5，建筑面積10萬平方米，其中偉迪包裝占7萬平方米，以月租金18元/平方米來計算，年收租金在1500萬元以上，比改造前300萬元/年，增長了5倍。

　　目前，偉迪包裝升級改造一期工程的9層樓廠房、12層樓宿舍已拔地而起并完成驗收。廠房已經交付德利賚公司，正進行二次裝修，下月正式投產，預計年產值4億元。偉迪包裝負責人麥目光說，將考慮關停偉迪包裝生產線，騰出空間讓德利賚公司引進精密制造產業鏈的高新技術企業進駐園區。

惠州市偉迪包裝有限公司剛剛完成舊廠房升級改造，過去的低矮鐵皮廠房（上圖），

　　距離偉迪包裝不遠的廣東長華科技有限公司（以下簡稱“長華科技”），位于秋長桃園中路，是一家專注于半導體功率器件和半導體集成電路封裝與測試的代工業務企業。這里原來是松柏針織廠，占地2.3萬平方米，產值僅1000多萬元，因效益不佳面臨倒閉，如今成為了芯片產業鏈企業。

　　眾所周知，芯片產業是高度集成、高度精密、高度國際化、高度研發導向的產業，產業鏈包括設計、制造、封裝測試等主要環節。長華科技的芯片研發、設計放在深圳，芯片制造最后的封裝測試放在秋長，每年可生產11億～12億只芯片，預計年產值2億元。

　　長華科技副總經理王進華說，受國外嚴重疫情影響，全球市場出現“缺芯”，芯片供不應求，該公司今年6月完成車間裝修和生產設備安裝調試后，每天都在馬不停蹄趕訂單。這些芯片應用領域很廣，如家用電器、電腦、手機、投影儀等，甚至在動車、電動汽車、航空領域也有應用。接下來希望能有空間進一步擴大廠房，增加芯片產能，滿足全球市場對芯片的需求。

　　建設中的惠州中凱黃金珠寶產業基地，是惠陽盤活低效工業用地的代表之一。

　　今年1月摘地、5月奠基……在秋長街道維布村，惠州市中凱珠寶產業投資有限公司項目總監肖青洲激動地說，“惠陽速度”讓他佩服，公司的選擇沒錯。“我們考察了國內很多城市，最終選擇惠陽秋長，主要看中這里的地理位置。”肖青洲介紹。

　　惠州中凱黃金珠寶產業基地由深圳市黃金珠寶首飾行業協會攜會員企業共同投資建設。此前，這里是連片的磚結構工業廠房，入駐了12家設計印刷、五金制品等中小企業，2019年產值只有9000多萬元，稅收只有400余萬元。

　　2020年底，秋長對廠房進行拆除，統征后掛牌出讓，1個月后由惠州市中凱珠寶產業投資有限公司摘牌獲得該地塊，將此拆除重建，打造惠州中凱黃金珠寶產業基地首開區。

　　首開區占地3萬平方米，建筑面積14萬平方米，主要以黃金、翡翠、彩寶的生產加工為主，是一個集科技、環保、綠色、生態于一體的黃金珠寶產業園區。首開區北側圍繞維白水庫及周邊將建成核心產業發展區，南側維布片區將建成對應的產業配套區。

　　據了解，項目計劃總占地面積10.9萬平方米，總投資200億元，全面建成后，將引入2000家以上珠寶企業、300家創意型企業，增加15萬個就業崗位，年產值達2000億元，年稅收貢獻在25億元以上，屆時將成為秋月湖科學新城龍頭項目以及惠陽區全新的經濟增長點。

如今被高端大氣的現代產業大樓替代（下圖）。

　　瓶頸

　　改造項目投資周期長回報慢影響積極性

　　低效村鎮工業集聚區升級改造面臨一些共性問題，如村鎮工業集聚區空間布局混亂，缺乏統一規劃，且產業低端、企業設備簡陋落后、產業效率不高、安全隱患多發，同時涉及歷史遺留問題多，涉及利益群體多，改造難度大。

　　眾多問題之中，平衡各方利益是最為重要的因素，投資方要有利可圖，村民利益要滿足，現有租賃房方權益要兼顧，營造多方共贏局面才有利于推動升級改造。惠陽區工信局局長劉昊說，改造成本高，單靠村集體力量難以完成，需要依靠市場資金助力，但市場主體因改造項目投資周期長、回報慢，往往投資意愿不強、參與積極性不高。

　　劉昊粗略算了一筆賬，以一塊占地1萬平方米的老舊廠房升級改造為例，第三方企業租賃了村里的建設用地修建廠房，合約期一般二三十年，按每月5元/平方米標準交地租，廠房以15元/平方米價格出租，第三方企業每月可收租金10萬元。

　　若要對老舊廠房進行改造升級，需要對租客和村集體進行利益補償，按5年計算，要補償租客900萬元，村集體則按8元/平方米標準補償，則要480萬元。廠房按照3.0容積率改造，可建設3萬平方米，拆除費用200萬元，建安費用6000萬元，整體算下來要投入7580萬元。

　　深圳寶安區的工業廠房一般租金是25元/平方米起，而惠陽高標準現代化廠房租金市場價最高22元/平方米，即使按25元來算，一年收租800萬元左右，扣除各種運營成本，需15年左右才能收回成本。

　　劉昊說，為推進低效村鎮工業集聚區升級改造，進一步拓展產業升級空間，有效夯實制造業高質量發展的基礎，惠陽正在制定相關優惠政策，已形成文稿并多方征求意見，近期將提交惠陽區政府常務會議審議，將結合實際給予政策傾斜、資金補助等，更好優化新興產業布局，集聚產業創新資源，促進新興產業加快集聚發展，加快提升產業承載力和城市功能品質，更好地支撐惠陽打造更具實力“智造高地”。

　　破題

　　以招商引資、騰籠換鳥、挖潛提升等方式推動轉型升級

　　當前，惠陽發展中的土地要素制約問題日益凸顯。推動低效村鎮工業集聚區升級改造是惠陽破解土地約束、提高資源配置效率、加快承接深圳優質產業、推動產業轉型升級的重要措施。

　　惠陽對村鎮工業集聚區摸底調查資料統計顯示，村鎮范圍內面積在2公頃以上的連片工業園區或工業用地連片區（市、縣、區級以上工業園除外）共有497個，總用地面積6032公頃（60.32平方公里），其中2009年底前建成的約有36平方公里。

　　從2020年起至2022年，惠陽力爭用3年時間完成1萬畝低效村鎮工業集聚區升級改造，實現“三個一”：即整治提升一批村鎮工業集聚區、新建一批高端專業產業園、引入一批優質項目，加快構建現代產業體系。

　　根據《惠州市惠陽區推動產業轉型升級實現高質量發展三年行動計劃》，惠陽將突出城市更新的產業優先導向，學習借鑒佛山市順德區、東莞市村鎮工業園改造有益經驗，堅持“先易后難、分類推進、試點先行、總結推廣”和“政府強力推動、市場深度參與”原則，采用“工改工”（含M0）、連片“工改工”（單元規劃）、多地塊整合“工改工”、“商改工”等多種方式推進低效村鎮工業集聚區物業升級改造，通過招商引資、騰籠換鳥、挖潛提升等方式，推動村鎮工業集聚區實現產業轉型升級。

　　目前，惠陽建立了產業轉型升級動態項目庫，將企業、村集體有意向進行載體改造或產業升級的項目以及政府認為確需轉型升級的項目，列入項目庫，實施動態監管。納入項目庫的項目，可以優先享受惠陽陸續出臺的相關優惠政策。

　　劉昊說，惠陽計劃在新圩、沙田選取連片升級改造項目作為試點，目前正開展洽談籌備工作，引進連片升級改造的開發主體，在試點動工后總結經驗，明年起推廣至其他連片升級改造項目。

　　惠陽曾組織干部前往順德、東莞等地取經學習，實地參觀改造升級的項目，與當地企業、政府部門等進行交流。對佛山順德村級工業園區升級改造的經驗，惠陽將參照政府掛賬收儲、政府直接征收、政府生態修復、企業長租自管、政府統租統管、企業自主升級改造、一二級聯動開發、國有集體混合開發等模式開展工作。

　　惠陽將探索產業轉型升級改造中政府、村集體、企業之間相互合作路徑和利益科學分配機制，建立適合惠陽土地前期整理、土地整合開發利用的工作機制，因地制宜制定出臺土地收儲創新措施和土地整理開發操作指引，建立綠色通道，快速辦理項目調規手續和用地指標審批。推行“凈地”“標準地”出讓和“帶方案”“帶項目”掛牌，徹底扭轉工業項目“落地難”“落地慢”的局面。

　　低效村鎮工業集聚區升級改造是惠陽城市更新推動經濟高質量發展的重要措施之一。惠陽將探索制定“三舊”改造項目補助扶持辦法，結合惠陽實際制定方案，對項目分階段按比例進行獎補。對成片連片改造的產業項目，制定相關稅收獎勵政策，不斷強化城市更新稅務端發力，形成城市更新+稅務的合力。對屬于村企合作、自行改造（包括加大投資強度）、政府主導等方式進行“工改工”的項目，超過稅收貢獻標準的增量部分，以一定的比例對改造主體進行獎補。

　　他山之石

　　東莞這樣拓空間

　　去年4月，東莞市出臺《關于加快鎮村工業園區改造提升的實施意見》，通過“一保五降”對鎮村工業園區實施全環節降低成本。“一保”即保障產業空間，實行更新單元“產業用地占比”底線管控；“五降”即降低補充成本、降低用房貢獻、降低公配負擔、降低稅費成本和降低融資成本。

　　在提高低效鎮村工業園收益策略上，東莞從鼓勵提容增效、實施優惠地價、支持在建工程抵押、提高財政獎補、增加稅收獎勵和支持產業用房分割轉讓六方面，全鏈條提高收益。如加大連片改造的獎補力度，75畝以內最高補助1000萬元，每增加75畝，封頂金額增加1000萬元。

　　在創新低效鎮村工業園模式上，東莞主要通過鼓勵政府收儲改造、鼓勵農村集體改造、鼓勵歷史用地企業改造、鼓勵市屬國企參與、鼓勵人才住房籌建和鼓勵定制改造進行多路徑創新模式。

　　為破解低效鎮村工業園難題，東莞從指標規模、標圖入庫、連片改造、園區整治、拆遷補償和歷史用地手續問題入手，多舉措破解難題。如破解指標規模難題，每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設用地指標優先用于保障“工改工”項目和工業騰挪安置建設用地需求。

　　智庫觀察

　　市委黨校科研部主任、經濟學博士黃忠平：

　　調動各方積極性 實現惠益共享

　　惠陽土地開發強度達到18%，但不少存量用地以低效村鎮工業集聚區的形態存在，缺少規劃、布局零散、產業低端、經濟效益低。推進改造升級，可以拓空間、優環境，是惠陽發揮毗鄰深圳區位優勢、加快承接深圳高端產業外溢的突破之舉。突破之舉要取得突破之效，關鍵要找到社會效益最大公約數，調動市場主體、村集體等各方積極性，變政府想改為企業、村民主動想改。

　　對市場主體，惠陽可建立“工改工”與“工改居商”掛鉤聯動機制，以“工改居商”的項目收益反哺“工改工”，實現用地成本平衡。充分利用政策性銀行資金額度高、利率低、期限長等優勢，支持“工改工”項目在建工程抵押，降低融資成本。通過降低用房貢獻、降低公配負擔、鼓勵“工改工”提容增效、對“工改工”項目實施優惠地價、提高對“工改工”項目的財政獎補、稅收獎勵等一系列政策措施，進一步強化市場動力。

　　對村集體，可鼓勵村（社區）以產業用房、物業置換方式獲取補償，補償款可以置換為股權、基金和信托，回流投資項目，保證長期穩定收益。通過與村集體共享土地收益、降低對村集體開發主體準入認定、鼓勵村集體以磋商交易方式引入產業運營商等措施，確保在改造過程中村集體的利益得到充分保障，實現惠益共享，讓惠陽的村居環境更美麗、企業更滿意、村民更富裕。

　　統籌 惠州日報記者黃尉宏

　　文/圖 惠州日報記者黃尉宏 李芳娟

　　通訊員楊理軍