8月9日凌晨，惠州市住房和城鄉建設局網站發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，分別從建立完善房價地價聯動機制、加強新建商品住房預售和價格備案管理、嚴格房地產開發資金監管、進一步完善商品住房銷售政策、嚴格落實配建公建設施、穩步提升住房保障覆蓋面、嚴格規范房地產市場秩序、強化聯動調控機制等八個方面提出措施，進一步加強房地產市場調控。因調控內容共計8條，新政因而被業界稱為“惠八條”。

　　記者走訪市場了解到，其實在新政頒布前，惠州樓市已開始冷靜下來，逐步回歸理性。此次新政發布，業內機構普遍預期，購房需求將回歸自住需求。

在新政頒布前，惠州樓市已逐步回歸理性。 惠州報業全媒體記者周楠 攝

　　新政重點 重點片區實行二套限購

　　根據《通知》內容，本次調控，將對大亞灣、惠陽非本市戶籍居民實行二套房限購。之所以選擇對大亞灣、惠陽兩區實行限購，或主要考量穩房價、穩市場兩方面因素。

　　眾所周知，惠陽區與大亞灣區作為重要臨深片區，購房者主要以深圳等外地剛需、投資客為主，兩區房價與城區相比出現倒掛。據惠民之家數據顯示，當前大亞灣區的平均房價已高達15144元/m2，惠陽區為14885元/m2，而作為城市主城區的惠城區房價卻只有13949元/m2，其余各縣區則更低。在行內人士看來，只有嚴防投資過熱，穩定區域房價，才能讓區域更穩定地發展。

　　調控新政對兩區實行限購，簡明扼要地切斷惠灣區投資客的買房通道，同時，又為深圳等地外溢剛需客戶留了上車的口子，讓惠灣市場進入更良性的發展階段。

　　除了區域限購，新房供應也是此次調控政策的關注重點。《通知》明確商品房項目在取得預售許可后10日內須一次性公開全部房源。商品房項目分期申請價格備案的，總建筑面積在5萬平方米以下的，須一次性申請；總建筑面積在5萬平方米（含本數）以上申請的，每批次的建筑面積不低于3萬平方米（尾盤除外）。

　　該政策目的在于避免開發商捂盤銷售，營造樓市供不應求的假象，打破了樓盤小步快跑、低開高走的傳統做法。政策對抑制房價過快、過熱上漲有積極作用。

　　此外，《通知》還明確指出，要優化土地競拍規則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式。對超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產開發企業，不得參與土地招拍掛。這意味著，以后惠州出讓地塊，明確限定未來該地塊的房價，一旦競拍超過最高限值，則通過競人才配建房面積、競項目建設品質，來競得地塊。同時，對參與招拍掛的房企進行信用管理，也是政府防患于未然，維護購房者利益的體現。

　　縱觀下來，此次“惠八條”政策，看似十分溫和，實際上卻是刀刀切中要害，在確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標的同時，也為行業發展留有空間。

數據來源：世聯行惠州（粵東）地區大數據中心

　　市場反應 市場將進一步趨于理性

　　實際上，在“惠八條”發布之前，在疫情與約談的雙重影響下，市場低迷狀態已經明顯反映在成交數據上。

　　世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據顯示，上周(8月2日-8月8日)惠州一手住宅網簽1369套，環比下降14.12%%，同比下降72.28%；網簽面積13.36萬平米，環比下降23.22%，同比下降74.89%；網簽戶均面積97.57平米，環比下降10.6%。

　　如果將時間軸拉長，把目光放到月度成交數據，惠州市場回歸理性的情況會更明顯。據惠州中原戰略研究中心統計，7月惠州新房住宅網簽成交7120套，環比下滑30.45%，同比下滑57.50%，為2015年以來同期最低值。

　　近期記者走訪惠城部分熱門樓盤時發現，上門客戶較以往有不同程度的減少。有銷售向記者反映：“客戶確實較以往少了，工作日都很少客戶上門，周末好一些。”為了刺激銷售，目前市場上部分項目選擇以打折的方式出售房源，朋友圈里樓盤優惠信息頻頻刷屏。例如，位于博羅的新城香悅瀾山目前三期房源可打9折等。

　　8月10日夜間，惠州市公共資源交易中心發布公告稱，因地塊需要完善房價地價聯動措施，原定8月11日上午掛牌出讓的惠城區馬安新群上寮145畝城鎮住宅及商服用地，中止掛牌出讓。由此來看，新政施行后收效明顯。

　　總體來看，新政前惠州房產市場在疫情、信貸額度收緊等背景下，已有降溫趨勢。相信，在“惠八條”發布以后，市場將進一步趨于理性。

　　業內分析

　　有利于引導 房企理性拿地

　　“惠八條”出臺之后，作為購房者其實更關注的是接下來市場走向如何？對此，惠州業內各大權威機構給出了分析觀點。

　　惠州世聯行分析認為，在政策加碼壓力下，客戶觀望情緒加重，炒房客退場，投資者趨向謹慎理性，購房需求回歸自主需求，市場或者進入調整下行周期。同時，實行優化土地競拍規則，房價地價聯動機制，穩定房價、地價預期，有利于引導房企理性拿地，限制超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房企，加強房企資金管控，預計土拍市場回歸理性，溢價率得以控制，降溫明顯。

　　合縱聯行則表示，此次調控重點圍繞土拍限定房價+資金回歸實體經濟+惠灣對外地客戶實行第二套限購來進行。雖然說惠灣區域限購力度相對較弱，但是對惠州房地產市場的平穩健康發展有積極作用。此次調控將是惠州下半年調控的風向標，并且沒有任何寬松的可能。在全國樓市進一步穩地價、穩房價、穩預期的前提條件下，更多三四線城市也陸續出臺調控政策，惠州仍有可能掀起第二輪樓市調控潮。

　　惠州報業全媒體記者鄔玉婷

　　“惠八條”核心內容

　　1、房價地價聯動，出讓地塊時住宅銷售限價。

　　2、商品房項目在取得預售許可后10日內須一次性公開全部房源。

　　3、對高價樓盤價格進行評估，半年內成交價折扣率低于95折，未推售房源備案價格下調。

　　4、嚴格執行三年限售政策。

　　5、重點片區（惠陽、大亞灣）暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。根據市場變化情況，及時調整重點片區的范圍。

　　6、嚴審企業購地資金來源，超出“三道紅線”房企禁止參與土地招拍掛。

　　7、嚴查市民購房資金來源，禁止非銀行金融機構向個人提供購房貸款。

　　8、建設保障性租賃住房，解決新市民和青年人住房保障問題。

　　調控回顧

　　惠州樓市調控 政策層層加碼

　　近年來，在“房住不炒”大背景下，惠州樓市調控政策幾乎未曾間斷，調控措施越周密，調控方向越清晰。

　　2016年，市發改和房管部門聯合出臺的《關于進一步規范商品房銷售價格行為的通知》，祭出“限價令”。

　　2017年，惠州連發限售、備案價政策。

　　2018年，大亞灣實行限制性購房，對一次性購買3套以上(含3套)的購房行為采取暫緩網簽。

　　2019年，明確延續“3年限價令”，規定商品房實際成交價格低于監制價格10%的樓盤，將被限制網簽。

　　2020年，重點查處捂盤惜售、變相囤積房源、虛假廣告、虛假房源等擾亂市場秩序行為。